2025-10-10 新闻动态 107
房贷利率高企让美国房主不愿卖房搬家，在房源库存充裕的地区，卖家又不得不主动降价。开发商推出各种优惠刺激成交，买方市场逐渐浮现…
截至9月底，美国30年期固定房贷利率仍在6%以上徘徊。根据Realtor网站的数据，全美房主已持有的抵押贷款中，超过八成利率低于6%，其中七成在5%以下。大量房主被“锁定”在低利率房贷中，不愿放弃3%或4%的旧贷款。
今年二季度，低于3%的贷款占比从20.7%降至20.4%，3%至4%的贷款占比从32.7%降至32.1%。与此同时，6%以上贷款的占比升至19.9%。开发商为了去新房库存，大量推出“利率买断”补贴，让部分购房者能以4%至6%的房贷利率入场。这使得低于4%的存量贷款比例进一步减少。
高利率令买家却步，卖家在房源库存充裕的地区只能用降价换成交。9月，全美19.9%的挂牌房源下调价格，比去年同期增加1.2个百分点。南部和西部的降价最为普遍，分别有21.1%和20.9%的挂牌房源调低价格。中西部为19.2%，而供应紧张的东北地区只有14%。
降价主要集中在35万至50万美元区间。35万美元以下的房源中，有超过两成出现调价；百万美元以上的豪宅，只有13.3%的挂牌被下调。
在德州奥斯汀，50万至75万美元的挂牌房源中，有三分之一下调价格。
佛罗里达州奥兰多的度假屋板块也在承压，投资客在2021至2022年购入房产，如今租金下滑、运营成本上升，被迫降价。
Realtor网站分析显示，迈阿密、奥斯汀、奥兰多、纽约、杰克逊维尔、坦帕和南加州的河滨县（里弗赛德）七大都会区进入买方市场。当地房源供应月数已超过六个月，买方议价能力增强。不过，即便在买方市场，高端房产仍然相对坚挺，降价比例最小。
全美房源库存已连续23个月增长，9月同比增加17%，连续第五个月突破100万套。但增长速度自5月以来有所放缓。南部和西部的库存已经高于疫情前水平，东北和中西部仍然短缺。华盛顿特区和拉斯维加斯的库存年增幅最大，分别为48.7%和40.8%。
挂牌周期继续拉长，9月房屋平均在市62天，比去年同期多出一周。佛罗里达州迈阿密和奥兰多的房源最难出手，挂牌时间分别延长16天和14天。全美中位挂牌价维持在42.5万美元，与去年持平。但在库存充裕的西部下降了3.6%。
调查显示，40%的潜在买家希望利率降到6%以下才会考虑买房，32%期待看到5%以下。分析师预计，到年底，低于6%的房贷占比可能降至75%，意味着更多房主将背负高利率贷款。
孙斯陶认为，未来美国房地产市场走向取决于利率。如果利率下降，潜在库存会集中释放，对房价形成压力；在当前的高利率环境下，成交将更多依赖卖方让利来推动。
